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來源:網絡整理 作者:中國新聞視線網小編 發布時間:2019-07-15 14:07

10次危機,9次房地產;10次房地產危機,9次流動性。房地產泡沫對于許多國家來說,都是一個老大難問題。

國內樓市相當于日本房地產泡沫崩潰前夕

自1992年住房改革推行以來,我國房地產行業由起步發展到高峰,如今樓市已經處于后調控時代,相當于日本的1987年(即日本政府意識到泡沫后才是調控的時候),與日本樓市泡沫崩塌相比,國內樓市泡沫已經開始逐步出現了破裂征兆。不過我認為中日兩國樓市有一些異同點,單純橫向對比的話,可比性并不強。

從日本房地產泡沫破裂的形勢看,現在國內房價屬于哪一個階段?

當下的中國和當年的日本雖然同處于房地產泡沫泛濫時代,但日本政府當時采取的措施是擴大公共投資,財政政策全面轉為寬松。而貨幣+財政的雙寬松,最終導致了房地產泡沫迅速積累。而咱們目前財政政策偏積極,貨幣政策有松有緊,不至于讓樓市泡沫危機全面爆發。

中日兩國的樓市有何異同?

相同點:

1、前期需求端增長過快,后期增長緩慢。早在上世紀50年代,日本的城市人口就已經達到總人口的60%左右,也就是說城市化已經達到了60%,但之后的增速便非常緩慢,加之日本人口基數本身就不大,年均新增城市人口并不多,后期樓市缺乏強有力的需求支撐,導致房地產泡沫破滅以及其后很長的時期內的低迷。

截至2018年末我國城市化水平達59.58%,剛好“及格”,但根據諾瑟姆理論,60%以后的增長會非常緩慢,因此未來需求可能不足是國內樓市面臨的最大問題,就這點來看,與日本極為類似。

從日本房地產泡沫破裂的形勢看,現在國內房價屬于哪一個階段?

2、本幣升值導致外國資本推高房價。2000年以來,人民幣匯率從8∶1,上升到目前的6.8∶1,升值超過15%。本幣升值的強烈預期,吸引了大量國際資本進入中國,并以國際游資的方式進入房地產市場。而當年日本的80年代也同樣經歷了日元大幅升值,資金向樓市聚集的過程。

3、土地制度和相關法律不健全。中國有土地財政,而在當時的日本,房地產開發商和政府也往往有著密切的關系,這就導致了中日兩國的制度并不利于房地產的健康發展。

不同點:

1、我國宏觀調控能力較強。咱們的宏觀調控能力要遠強于20世紀80年代的日本。目前國內對于房地產調控的政策不再是以前那樣一“限”了之,而是全方位的:從限制資金入市,到各種限購限貸限售,再到增加土地和房屋供應,同時健全租賃市場,以租代售。

反觀日本,1987年,日本政府意識到泡沫后便提高房地產稅收,同時日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續宣布調高利率,并宣布商業銀行停止向房地產貸款。在之后的幾年內,日本先后都出臺了許多調控政策,旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是,一系列政策使得土地供給減少,供不應求,地價不降反升。

從日本房地產泡沫破裂的形勢看,現在國內房價屬于哪一個階段?

緊縮政策,加上數次連續加息,房地產的資金鏈開始斷裂,房價暴跌,棄供現象出現,最終導致泡沫破滅。

2、中國正在積極轉變經濟增長模式。與當年的日本相比,當下的國內經濟正在全力由出口導向向內需和消費導向轉型。更重要的是,我國的增長潛力比日本要大得多,未來可改變的空間依然很大。

目前國內樓市已經進入后調控,后泡沫時代,歷史性拐點已經出現。一般來說,在大牛行情在結束前,所有板塊都要被拉升一遍,而現在國內的房價也是一樣,從一線到三四線縣級市,都被炒了一遍,不少縣城房價都已接近萬元/平方米,泡沫已經出現破裂征兆。

日本的樓市泡沫更多的是內外部共同作用,國內則是通過拉動內需,逐步調控逐漸消化,相對更加溫和。未來中國樓市每年通過小幅調整可以消化庫存,再加上居民收入的提高,或許有望實現軟著陸,但小城市房價的泡沫依然值得警惕。

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